房地产估价师考试《经营与管理》考试大纲及习题

房地产估价师考试《经营与管理》考试大纲及习题

第二章 房地产市场与市场运行

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产市场概述

一、房地产市场的含义

二、房地产市场的运行环境

三、影响房地产市场转变的社会经济力量

(一)金融业的发展

(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

(三)生产和工作方式的.转变

(四)人文环境的变化

(五)自然环境的变化

(六)政治制度的变迁

四、房地产市场的参与者

(一)土地所有者或当前的土地使用者

(二)开发商

(三)政府及政府机构

(四)金融机构

(五)建筑承包商

(六)专业顾问

1.建筑师

2.工程师

3.会计师

4.造价工程师或经济师

5.房地产估价师及房地产经纪人

6.律师

(七)消费者或买家

第二节 房地产市场结构与指标

一、房地产市场结构

(一)房地产市场的垄断竞争关系

(二)房地产市场的数量比例关系

二、房地产市场细分

(一)按地域范围细分

(二)按房地产用途细分

(三)按增量存量细分

(四)按交易方式细分

(五)按目标市场细分

三、房地产市场指标

(一)供给指标

(二)需求指标

(三)市场交易指标

(四)市场监测与预警指标

第三节 房地产市场的特性与功能

一、房地产市场的特性

(一)市场供给的垄断性

(二)市场需求的广泛性和多样性

(三)市场交易的复杂性

(四)房地产价格与位置密切相关

(五)存在广泛的经济外部性

(六)市场信息的不对称性

二、房地产市场的功能

(一)配置存量房地产资源和利益

(二)显示房地产市场需求变化

(三)指导供给以适应需求的变化

1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

(四)指导政府制定科学的土地供给计划

(五)引导需求适应供给条件的变化练习题

1.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过( D )

A.政府规定的期限 B.房屋所占土地的使用年限

C.出租人指定的期限 D.原租赁合同规定的期限

2.土地出让的底价是指( C )

A.市场地价 B.评估地价

C.基准地价 D.标定地价

3.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是( C )

A.土地面积和形状 B.地质和地势

C.房地产坐落的位置 D.建筑物的外观和质量

4.国家对土地评估机构实行的制度是( B )

A.评估报告审查 B.资格认证

C.评估项目报批 D.人员审定

5.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是( A )

A.常规公共服务 B.专项服务

C.特约服务 D.日常生活服务

6.物业管理公司与业主管理委员会的关系是( D )

A.上下级关系 B.管理与被管理的关系

C.领导与被领导的关系 D.委托人与被委托人关系

7.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的( D )

A.G B.W C.W’ D.G’

8.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的( B )

A.评估价格 B.市场价格

C.理论价格 D.抵押价格

9.房地产收益分配体系的建立取决于( C )

A.房地产开发成本的构成 B.房地产市场价格的构成

C.房地产市场结构 D.房地产产权结构

10.城市规划是房地产经济调控的( A )

A.经济手段 B.技术手段

C.行政手段 D.法律手段